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如何出售我的企业和物业？
如果您同时拥有企业与物业，并正在考虑退休，您可能会想问：“我该如何出售我的企业和物业才能最有效益？” 第一步，您需要与在同时销售企业与物业方面具有经验的专业人士合作。我们将协助您了解整个流程、预估您的企业与物业的可售价格，同时确保交易过程的保密性。
赛富拥有企业与物业销售经验的生意买卖经纪人。 我们有将企业连同物业一起出售的经验。
许多潜在买家更倾向于购买附带物业的企业，这让他们对经营地点有更多掌控权，无须担心租约是否会以合理价格续约。有些买家希望先租后买，若您愿意提供这种弹性选项，便有助于吸引合适买家，并让您能分期收款，分摊税务负担。
在其他情况下，同时出售企业与物业能获得更高报价。有些企业主则更喜欢一次性出售，以便能快速退休离场。无论您想同时出售还是保留物业并出租，我们都可依照您的需求定制策略。
企业与物业销售的保密性
如果您只出售不含企业的物业，那么建议委托房地产中介。然而，若您出售的是持续运营中的企业，则应选择具有保密处理经验的生意买卖经纪人。您不希望员工、客户或竞争对手知道您正在出售企业。赛富只会使用模糊描述与大致地点进行广告。所有潜在买家都必须签署保密协议 (NDA)，才能获得企业名称与地址信息，同时这也保障您的财务信息不被泄露。
我们提供免费且保密的初步咨询，并可为您评估建议售价。在交易成功前不收取任何费用。
我们通常需要与多位潜在买家接触，才能为您筛选出真正有兴趣、且具财务实力购买您的企业与不动产的合适买家。这样您可专注于经营企业、维持业绩，而我们则协助处理前期筛选与协商，让销售流程更高效。我们亦能协助买家办理购买企业与物业的融资。
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我们的高级经纪人可与您讨论在澳洲出售企业与物业的最佳策略。
如何计算商业地产的价值
在澳大利亚的商业地产投资领域，有句老话：“价值在于买方愿意支付的金额”。这在现实中虽不完全绝对，但大多数情况下成立。不过，仍有许多行业标准方法来为商业地产估值提供参考。这些结果通常是买卖双方在价格谈判中的起点。
本文将介绍四种常用的商业地产估值方法，并帮助您了解驱动商业地产价值的核心因素。
为什么商业物业估值如此重要？
商业地产的购买价格往往是整个交易中影响投资回报的最大因素。
购买阶段：
在购买环节，若投资人支付的价格过高，即便该物业从运营角度完美，也可能难以实现目标回报。因此，在买入阶段准确估值至关重要。
出售阶段：
在出售时，卖方希望获得尽可能高的售价。买入价与卖出价之间的差额是投资利润的重要组成部分。
因此，无论买入或卖出，了解估值方法与影响估值的因素，对实现良好回报都极其关键。
哪些因素影响商业地产估值？
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可比销售（Sales Comparisons）
与同一市场中相似物业的近期成交价会成为估值的“参照物”（Comp）。因此，某物业的估值部分取决于周边相似物业的交易记录。
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资本化率（Cap Rate）
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资本化率代表投资人若以全现金购买该物业可预期的收益率。
公式：资本化率 = 净运营收入（NOI） / 市场价格或出价
资本化率越低，说明市场对该资产的风险预期越小；越高，则表明市场认为风险较大，因此买家愿意支付的价格也更低。
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替代成本（Replacement Costs）
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在租金上涨迅速的市场中，老旧物业容易被更先进的新物业取代，因此需要关注重建成本。如果新开发项目具备经济可行性，则市场将吸引新竞争者进入。
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市场环境（Market Conditions）
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市场供需状况直接影响租金水平，进而影响物业估值。供应紧张、需求旺盛的市场，往往租金上升、资本化率下降，从而提高估值。
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物业用途（Utility）
物业用途越强，其市场需求越大。例如银行、连锁超市等位于交通便利地段的物业，通常价值更高。
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供需关系（Supply & Demand）
这是市场环境的延伸。供应少、需求大，会推高租金与估值；反之，则压低租金与价值。
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物业可转让性（Transferability）
若某类型物业在某市场需求高，其转手难度低、流动性强，买家愿意支付溢价。
商业地产估值的四种方法：
1. 成本法（Cost Approach）
基本逻辑：理性买家不会支付超过重建同类物业的成本。
公式：物业价值 = 替代成本 - 折旧 + 土地价值
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替代成本可通过两种方式估算：
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替代法：估算建造具有相似使用功能的建筑成本；
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复制法：估算原样复制建筑所需成本。
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折旧指物业因年久失修或老化导致的价值下降；
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土地价值通过比较近期类似地块交易得出。
该方法适用于住宅和商业物业，但在住宅估值中使用更频繁。
2. 收益法（Income Approach）
也称“资本化收益法”，是最常用于商业地产估值的方法。
公式：物业价值 = 净运营收入（NOI） / 资本化率（Cap Rate）
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NOI = 年租金收入 - 营运支出
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Cap Rate 通常参考近期相似物业的资本化率
尽管公式看起来简单，背后却需对未来租金增长、空置率、运营成本等做出合理假设。因此，该方法既科学也具有主观成分。
3. 销售比较法（Sales Comparison Approach）
该方法通过比较周边相似物业的成交情况来估算价值。
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需考虑面积、位置、设施、维护状况等因素；
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调整不同条件差异后得出估算价值或单位面积价格。
该方法在住宅地产中更常用，在商业物业估值中为辅助参考。
4. 总租金倍数法（Gross Rent Multiplier, GRM）
GRM 是通过物业产生的总租金收入来估算其价值的指标。
步骤如下：
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计算类似物业的 GRM：
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GRM = 销售价格 / 年总租金收入
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应用到目标物业：
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若参考物业的 GRM = 10，目标物业年租金为 $500,000，则估值约为 $5,000,000。
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此法计算简单，适用于早期快速评估。
总结与结论
商业地产估值是一门科学与艺术的结合：
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艺术在于：过程需做出大量假设与估计；
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科学在于：使用行业认可的四种方法确保估值具备可信度。
影响估值的核心因素包括：市场供需、物业用途、转让难易度及替代成本。
最终，一个物业的实际价值是买卖双方愿意成交的价格，而常用估值方法为谈判提供了重要的参考依据。
是否应该将物业与企业一起出售，还是单独出售？
将您的商业物业与企业一起出售，往往比单独出售物业更有利可图。当您将企业与其所在物业打包出售时，您面对的买家正是需要该特定物业及建筑配置来运营业务的人。
相反，如果您选择保留该物业并单独出售，由于脱离了企业运营的上下文，其市场吸引力和价值往往会下降，销售周期也可能拉长。最理想的买家往往就是购买您企业的人。
出售商业地产的盈利方式
每个商业物业的情况都不相同，因此在整体出售企业的同时清算部分物业，有多种可行方式。例如：
假设您拥有10英亩土地，而企业建筑仅占1英亩。您可以选择将物业细分，将那1英亩的商业建筑与企业一同出售，而将剩下的9英亩作为独立资产进行出售，即可实现“部分清算”的策略。
这种方式可以在不影响企业出售的前提下，为剩余土地寻找最佳用途，最大化资产价值。
企业出售后有关不动产的选择
从上述示例可以看出，出售商业物业时可考虑多种策略。考虑到澳大利亚当前商业不动产价格处于上升趋势，您应评估在出售企业时如何最有效地处理不动产资源。以下是几种可在实际交易中考虑的方式：
1. 将物业与企业一并出售：
这是最直接、最省时的方式，在大多数情况下也是最具盈利潜力的做法。买家获取完整运营场所，交易效率高、协商空间小。
2. 将物业单独出售：
在某些情况下，若物业具备独立升值潜力（如优越地段或可开发价值），将其单独出售可能带来更高收益。但这种方式通常需要更多时间与文件处理。
3. 保留物业并出租给新买家：
若您希望继续持有物业，可将其租赁给新企业主，建立租赁合同。这不仅为您带来长期稳定的现金流，还为买家提供先租后买的弹性方案，通常颇具吸引力。
4. 保留物业用于自用：
部分企业主出售企业后，保留物业作为个人或家族用途。尽管此方式可能非最赚钱方案，但对于希望持续掌控物业使用权的卖家来说是实用选择。
此策略在买家对特定物业无需求或另有选址计划时尤为有效。
在澳大利亚的实际市场中，如何安排物业与企业的销售结构，将直接影响您的税务规划、资产结构与未来收入来源。我们建议在做出决定前，与有经验的商业经纪人与税务顾问详细沟通，评估最符合您目标的组合方式。
我们对商业物业的建议
赛富始终将每位正在出售企业、资产和不动产的业主视为独立的个案。我们深知没有一种方案可以适用于所有人。
我们的做法是：首先了解您的核心目标，然后量身制定策略，协助您实现目标。
我们通常建议您保持开放的心态，即：同时提供出售和出租物业的选项。这不仅能吸引更多买家，也能让交易具备更高灵活性。
当然，这也取决于您的企业类型和行业特性。如果物业所在地对企业运营不是关键因素，或买家另有场地安排，我们也会协助您探索其他更适合的物业处理方式。
例如：我们曾遇到过企业主由于住宅位于商业用地上，因此希望保留该物业。在这种情况下，我们也能提出合适方案，以达到兼顾出售与持有的最佳平衡。
在澳大利亚的实际市场中，如何安排物业与企业的销售结构，将直接影响您的税务规划、资产结构与未来收入来源。我们建议在做出决定前，与有经验的商业经纪人与税务顾问详细沟通，评估最符合您目标的组合方式。