生意买卖中的定金与购买协议

在澳大利亚的生意买卖中，为什么在准备并签署《生意购买协议》（Purchase Agreement）时要向买家收取定金？

为什么要收定金？

从法律角度来看，答案很简单：“没有对价的合同是不可执行的”。假设你作为买家，与卖家就生意买卖的价格、条款与条件达成了一致，双方签署了正式协议，但你并未支付任何定金。第二天，卖家反悔了，不再愿意出售，或者找到了一个出价更高的买家。由于协议中缺乏“对价”，你将难以在法律上强制执行该协议。

这正是为什么签署购买协议时应当附带定金，以确保协议的有效性与可执行性。

定金金额建议：支付多少合适？

理论上，一澳元也能构成法律意义上的“对价”，但这通常会令卖家觉得你并不是真诚的买家。

作为专业生意经纪人，我们建议买家在提交购买意向书时支付 交易总价的 10% 的定金。以显示诚意并保障交易稳定推进。

定金是否可退？何时可退？

大多数生意购买协议都包含一个或多个“前提条件”（contingencies），例如尽职调查满意、房东批准等。

在买家完成尽职调查之前，定金应为可退还状态。卖家应为尽职调查设定明确的时间上限，避免流程拖延。一旦买家确认满意并签署“解除前提条件”的声明，定金就应被视为不可退还。

唯一例外可能是买家未能通过房东审批（这通常应由生意经纪人预先进行资格审查以降低此类风险）。

一旦进入信托账户，定金是否还能退？

以下几种情况下，定金通常是可以退还的：

• 先决条件未满足：如果合同中约定了先决条件（如贷款获批、房东批准租约转让、监管许可等），而这些条件最终未达成，定金可以退还。

• 卖方违约：如果卖方未履行合同义务（如隐瞒重大信息或拒绝交割），买方有权终止合同并退还定金。

• 双方协商一致终止合同：若买卖双方同意解除合同，可按约定退还定金。

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在这些情况下，信托账户中的定金应依法退还给买方。

以下情况中，定金可能被没收（转给卖方）：

• 买方违约：如果买方无正当理由未在规定时间内完成交易，卖方有权没收定金作为违约损失赔偿。

• 非正当退出交易：如果买方在无法律依据或超过冷静期后单方面退出，可能失去定金。

澳洲法院通常认为10%左右的定金是合理的违约金，不会视为惩罚性条款，前提是合同条款清晰、金额不过分夸张。

最佳实践建议：

1. 确保定金只存入信托账户

• 定金必须由持牌经纪人、律师或会计师保管，并存入受监管的信托账户。

• 切勿直接将定金汇入卖方个人账户或非受监管账户，以防资金风险。

2. 在签署正式合同前不要支付定金

• 除非是签署具有法律效力的正式《购买协议》（Contract of Sale），否则不要提前支付定金。

• 所有定金支付应在合同中有书面约定，包括金额、支付时间、退还条件、信托账户信息等。

3. 将“定金退还条款”写入合同中

• 确保合同中明确约定：

  • 若先决条件（如房东批准、财务审查、尽职调查）未满足，则定金全额退还；

  • 若卖方违约，则定金应退还并可追索其他损失；

  • 若买方无正当理由退出，才可能丧失定金。

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4. 使用“受条件限制”的购买协议

• 建议合同设定以下“条件前提”条款（Subject To Clauses）：

  • 房东批准租赁转让；

  • 获得贷款批准；

  • 尽职调查满意；

  • 特定营业许可获批。

• 这些条款可以保障若条件未满足，买方可合法退出并全额退回定金。

  
  

5. 冷静期的利用

• 检查您是否有法律上的“冷静期”权利（如部分州提供 3-5 个工作日），在冷静期内退出可免罚并退还定金（需符合法律规定）。

6. 保留定金支付记录和信托收据

• 所有支付记录、银行转账凭证、信托账户收据应妥善保存，作为未来法律主张的证据。

7. 选择信誉良好的中介或律师操作信托账户

• 信托账户资金的释放须双方签署书面同意，或依据合同明确条款。避免无保障或未经双方同意的提前释放行为。

8. 不要轻易接受“不可退还”条款

• 如果卖方要求定金为“不可退还”，务必寻求法律建议，避免被迫承担不合理风险