澳大利亚自助洗衣店尽职调查指南：水记录分析与运营验证

在澳大利亚，自助洗衣店（Laundromat）的洗衣设备的使用寿命通常仅为10至15年，部分甚至更短。对于买家而言，这一差异本身就值得警惕。因此，在完成收购前，必须对该类企业进行彻底的尽职调查。

虽然收入数据当然重要，但更重要的是未来的发展路径。企业即使当前有现金流，也可能因不可持续而被高估。随着运营成本持续上升，是否具备增长潜力，是决定价值的核心因素。

尽职调查的目标：发现问题，而非验证卖家的说法

尽职调查的真正目的，并非去证明卖家所说的数字正确，而是去发现问题—找出企业哪里不如所说。在这个过程中，我们需收集大量数据并进行深入分析，核实收入来源的真实性与可持续性。

用水记录分析的意义与挑战

近年来，通过分析用水数据验证洗衣店收入的做法被广泛采用。尽管有质疑声称：

✔ 店主可能人为增加用水量

✔ 水表数据不一定准确

✔ 难以判断一台洗衣机实际耗水量以上都确实存在。但这正是“调查”的核心—面对异常必须追踪其根源，直到数据让买方有信心为止。

实际上，我们可以获取到大多数洗衣设备原厂设定的水量参数，并通过实地检测验证是否被更改。一旦设定被篡改，该情况也是可发现的。调查虽繁琐（对卖家尤其），但买方若无数据支持贸然交易，风险极高。

若发现设备运行异常或水表损坏，也应进一步查明原因。这不仅关乎收入核查，也可能影响日后维修成本与经营效率。

尽职调查不止于水：还需关注市场与运营模式

自助洗衣店的尽职调查是一个全方位的发现与验证过程。除了核实当前收入的真实性，更要判断：

✔ 这些收入是否具有可持续性？

✔ 是否存在提升空间？例如：

- 是否有录像资料可佐证人流？

- 所在区域的市场需求、竞争格局如何？

- 是否有空间改善运营或加大投资以加速回报？

影响价值的其他关键因素

洗衣店的收购价格不仅应参考现金流，还必须综合考量：

✔ 设备状况与更换周期（设备平均寿命约为12年）

✔ 物业租约的租金、年限与涨幅条款

✔ 当前经营模式是否合理，是否可优化

✔ 未来追加投资需求与时间表这些“可纠正性”决定了一项生意是否值得长期持有与发展。

买家的预期与风险：避免昂贵失误

许多澳洲买家并非为了全职工作而购入洗衣店，而是希望借此进入商业世界，实现财务安全或扩展家庭资产。然而，若未进行彻底调查，可能造成数万甚至上十万澳元的损失。

如果一个生意需要五年回本，那么了解当前状况与未来路径同等重要。不要忽视任何环节，包括最耗时但最关键的“用水分析”。