房东如何成就或毁掉交易—澳大利亚优质租赁条款指南

Fred MC
4月18日
讀畢需時 4 分鐘

在我多年的生意买卖经验中，我发现最大的交易障碍之一往往是房东。房东可以促成或阻碍一项生意的出售或租赁交易。在经济复苏与商业繁荣之后，尤其是在新州和维州主要城市核心区，部分房东变得愈发强势，要求不成比例的高租金，即使这对餐饮类租户来说根本不具可行性。

因此，我们看到许多原本盈利的餐厅在租约到期时被迫搬离，因为新的租金结构不再支持可持续的运营，更不可能吸引潜在买家继续接手该生意。许多曾作为餐饮使用的物业如今被改作其他用途，只因新用途的承租方能承受更高租金。在类似墨尔本CBD等核心区域，尽管政策鼓励保留街铺活力，一些房东仍计划将零售空间改作写字楼，以获得更高收益，这无疑加剧了餐饮租户的生存压力。

如果您是餐厅买家或承租方，尽职调查阶段的首要任务之一就是确认租金成本结构是否合理，具体包括：基础租金、额外占用成本（如物业税、公共区域费用）、年度递增机制及租约选项期等。以下将逐一详细探讨。

举例来说，我在悉尼有位客户，其餐厅年销售额高达450万澳元，在原址经营了17年，如今却因为租金上涨33%而无法续约，只能被迫搬出。

但反过来，房东若愿意与优质租户合作，往往能实现互利共赢。我曾在墨尔本CBD拥有一个餐饮物业，租户已营运10年，基础租期结束后启动市场价选项期。但鉴于运营成本上升，我们选择与其协商降低租金，保留租户。否则若重新招租5,000平方英尺的空间，房东将可能支出30万澳元在空租期、装修补贴与中介佣金上，不如5年间少收10万租金划算。

需要特别注意的是，某些城市（如墨尔本部分居民区）还有类似“连锁业态限制条例”，禁止大型连锁品牌进入。相比之下，现有的独立餐厅租户显然更加适合现有环境，也降低了重新招租的风险。

再举一例，我代理的一家位于墨尔本的热门酒吧在挂牌后，其物业被开发商收购并计划拆除建住宅。尽管现租约还有5年选项期，但未来租金水平和开发计划使得新买家面临巨大不确定性。为此，酒吧售价被迫下调50%，以保证买家投资回报。

我们在昆州代理的一家特许经营餐厅，原房东承诺提供5年续租选项，但在签约前突然变卦，导致交易中的买家面对仅剩5年租期，只能要求价格下调一半以平衡风险。无论是上述哪个案例，买家若承担几年投入后却无法续约，风险巨大，只有足够高的回报预期才值得承担这种不确定性。

优质租户租约应具备的要素

基础租期：不少于5年。
年度租金递增率：不超过3%。
租约选项期：至少一个5年选项期，建议争取两个或以上。首个选项期内租金增幅继续依照基础租期递增标准（即每年不超3%）；后续选项的首年租金应依据上一期末租金设定，幅度不得超过10%-15%。避免完全依赖房东主观定价。
租金评估方法：若必须采用“市场租金”评估，则应在第二个选项期后才生效，并要求使用客观标准（如两名中介估值法或评估师报告），避免仲裁机制。
额外占用成本：包括地税、保险、物业管理费（CAM）。例如，若您占物业10%，应按10%比例分摊公共区域费用。
转租与转让权利：确保您有权将租约转让给买家或转租，并写明“房东不得无理拒绝同意”。对于转租所得差价，也应争取归您所有，而非全额或50%让房东分成。
使用条款（Use Clause）：建议定义为“经营提供酒水服务的餐厅”此类广泛描述，以便日后调整经营定位。在多餐饮租户的商业中心，房东可能要求更狭义定义以避免竞争。
优先购买权或优先出价权：尽管多数房东不愿给予“优先购买权”（即他方报价后您有权匹配），但可争取“优先出价权”，即房东出售前必须先向您提出出售要约。
个人担保（Guarantor）：大多数房东会要求法人之外由个人提供担保。您可尝试谈判：若经营良好，3-5年后解除担保责任。
装修补贴与免租期：若接手空置物业或原租户为问题租户，房东可能愿意提供一定金额的装修补贴与数月免租期。但通常要求在日后租金中“偿还”。
防止驱逐条款（Non-Disturbance Clause）：若房东被银行收回物业，您的租约应具备“不可干扰条款”，确保即使房东破产租约依旧有效，否则风险极高。