在澳大利亚购买加油站前必须问自己的五个问题

在澳大利亚，无论是在墨尔本的高速公路出口，还是在布里斯班的郊区街角，加油站几乎随处可见。对于打算投资或扩展小型企业的买家来说，收购一家加油站听起来似乎是个极具吸引力的机会。

但机会虽多，陷阱也不少。根据ABS数据，全澳的加油站数量在稳步增长，在众多出售机会中，如何挑出优质标的？以下五个关键问题，必须在你正式收购前认真问自己。

1. 地下有没有环保隐患？

在澳洲购买加油站时，记住：你买的不只是地面上的便利店和油泵，还包括地下看不见的储油罐和可能潜伏的环境问题。

一旦交易完成，任何后续发现的土壤污染或地下水渗漏，都将由现任业主（也就是你）承担。这类问题可能引发巨额清理费用，甚至引来EPA（环境保护局）的调查。

务必聘请环保评估机构进行Stage 1和Stage 2环境尽职调查。 特别要注意场地是否还包括汽车维修车间或洗车业务——这些也可能带来长期污染风险。

2. 你实际购买了什么？

购买加油站并不等于买下整块土地。你需要明确以下几点：

• 土地是否归当前卖家所有，还是你只是接手租赁权？

• 便利店、洗车设备、自动贩卖机等附加设施是否包括在出售范围内？

• 现有租约的剩余期限及续约条款是否合理？是否涉及土地所有人第三方？

建议你在出价前获取完整的资产清单与租赁副本，交由律师审阅。

3. 财务记录是否经得起检验？

许多中小型加油站经营者会声称有大量“现金交易”未入账，以此抬高估值。但在澳洲，若收入未在税务记录中反映，即视为不存在。

• 要求查看至少过去两年的财务报表、BAS申报和POS销售记录。

• 建议聘请注册会计师（CPA）进行独立财务分析，确保你购买的是真实盈利能力，而不是靠“估算”出来的生意。

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4. 是否存在隐藏风险或不利变动？

比如：你刚买下一家位于主要道路旁的加油站，却突然发现当地议会批准了为期9个月的道路重建工程，主入口将封闭。

这类“看不见”的风险很可能就是卖家急于出售的真实原因。

务必提前联系市政厅或地方政府，查阅区域规划、道路建设及未来开发计划。 这些信息公开透明，但你必须主动查证。

5. 你的融资方案是否稳妥？

购买加油站涉及的资金通常不小，动辄上百万澳元。你是否准备好资金，或至少有可靠融资渠道？

• 是否符合澳洲小企业贷款（例如：NAB、CBA或Westpac的商业贷款）资格？

• 卖家是否愿意提供部分Vendor Finance（卖家融资）？

• 你是否需要动用自住房屋净值或退休金（如SMSF）进行融资？

建议在出价前找贷款顾问了解各类融资结构，并考虑利率、还款期及自身还款能力。记住，不要孤注一掷，把房子都押上。

总结：别忘了传统尽职调查清单

除了上述五个行业特有问题外，常规的尽职调查程序也不能忽略：包括员工合同、油品供应协议、特许经营协议（如Shell、BP、7-Eleven）等内容。

在澳大利亚，做好“功课”的买家往往能在生意买卖市场上少走弯路。 如果你能在收购前掌握所有关键事实，将大大提升你投资成功的几率。