在澳大利亚收购老年护理院：你必须掌握的评估指南

随着澳大利亚人口老龄化趋势加剧，养老护理行业正成为生意买卖市场上备受关注的板块之一。对有意购买老年人居住照护设施（通常被称为 Residential Aged Care Homes 或 Aged Care Facilities）的投资人来说，这类企业既具有稳定现金流的吸引力，也具备长期增长的潜力。但与此同时，也伴随着监管合规、资产评估和运营管理等多重挑战。

在本篇博客中，我们将从澳大利亚的实际市场背景出发，详细解读该类生意的典型运营模式、估值方法、尽职调查要点以及买方应了解的注意事项。

行业前景：需求持续增长

根据澳大利亚统计局（ABS）和澳大利亚生产力委员会的数据，目前约有130多万人需要不同层级的老年照护服务，且这个数字预计将在未来20年内持续增长。随着“婴儿潮一代”进入高龄阶段，社区与住宅型照护机构（residential care homes）的市场需求将不断扩大，成为许多买家眼中的“抗周期性”投资项目。

企业类型与运营模式

养老照护相关企业通常可分为以下几种商业模式：

1. 日间照护服务（Adult Day Care）不提供住宿，仅为长者提供日间照护、陪伴和活动安排。

2. 低照护住宅型设施（Low Care Residential Aged Care）提供住宿和基本生活协助，如三餐、洗衣、社交活动，但不含深度医疗服务。

3. 高照护机构型养老院（High Care or Nursing Homes）提供全面生活护理及24小时医疗服务，需注册护士与照护人员长期驻守。

   
   

多数中小型投资者更倾向于评估第二类“有限照护设施”，这类生意门槛较低，利润率较高，监管要求相对适中。

评估重点一：物业是否包含在交易中

大多数澳大利亚的养老设施是与土地和建筑物打包出售的，但也存在以长期租赁方式运营的情况，部分合约还附带优先购买权。买家在评估此类生意时，应考虑以下内容：

• 所属房产是否为商业用途（Commercial Zoning）

• 是否符合澳大利亚老年照护相关建筑法规（例如NATSPEC Aged Care Compliance）

• 建筑状况与硬件配套（如公共休息区、无障碍通道、护理站、活动室等）

如资产出售中未包含不动产，买家需特别注意租约的剩余期限、年租金、涨租机制以及房东是否支持未来的增值改造。

评估重点二：牌照状态与监管记录

澳大利亚所有提供住宿型老年照护服务的机构都必须获得并维持联邦政府授权的Approved Provider身份，并接受澳大利亚老年照护质量与安全委员会（Aged Care Quality and Safety Commission）的定期审查。

尽职调查应包括：

• 确认有效的Approved Provider Licence和ACAR批准床位配额

• 检索是否存在违规记录、罚款、或合规警告

• 检查健康与安全合规文件、员工培训记录、风险管理流程

任何未解决的违规问题，都可能在交割后成为买方的潜在责任，需谨慎评估。

评估重点三：盈利能力与估值方式

养老照护生意的估值通常基于其现金流表现，常见的衡量方式包括：

1. EBITDA 倍数法

行业常用的EBITDA倍数约为 6至7倍，对含物业的企业甚至可达到更高区间。EBITDA是指税前息前折旧与摊销前利润，是评估经营效益的核心指标。

2. 年营收百分比法

也可参照过去3年的平均营业收入，以 70%至80% 的比例计算企业价值。

例如：若某养老院每年营业额为300万澳元，且利润率在40%，则其估值可能在 1,260,000 至 1,680,000 澳元之间，具体取决于其床位占用率、物业状况、运营效率等因素。

尽职调查清单

以下是投资者在进入交割阶段前，应特别关注的几项要点：

• 客户入住率与客户平均停留时间

• 政府补贴比例（如Aged Care Subsidy）

• 每床位的收入与成本结构

• 员工薪酬结构与人力流动率

• 对未来资本支出的预算（如翻新计划）

未来趋势：长期看涨

在澳大利亚持续的人口老龄化背景下，住宅型照护设施将持续受益于强劲的需求增长。不仅是直接营收，政府长期补贴政策也为买家提供了政策性支持。对于具备稳定现金流、合规资质完整、员工稳定的照护企业来说，收购后通过运营优化与设施提升，有望实现估值倍增。

总结

购买养老照护生意不仅仅是一次资本交易，更是一项社会责任的承接。买家应通过详尽的财务、法律与合规尽调，对企业进行全面评估，并结合自身资源与管理能力做出合理决策。

若您有兴趣评估澳大利亚本地的老年照护企业，建议与具备行业经验的生意经纪人合作，协助获取真实数据、谈判估值，并确保交割环节合法、安全、顺利。