出售生意时，是否应将商业地产一并出售？

在澳大利亚生意买卖市场中，一个常见的疑问是：出售企业时，是否应该将企业所处的商业房地产一并出售？

对于这个问题，并没有绝对的对与错。是否应将商业地产纳入生意转让的交易内容，取决于多个因素，包括卖方的资产规划、买方的融资能力、市场趋势以及税务影响等。

我们从多个澳大利亚本地商业中介和顾问那里收集了不同的观点与建议，以下是他们的见解，供计划出售企业的业主参考：

案例提问：我要出售企业，但也拥有该企业所在地的商业物业。应一起出售吗？

这位卖家提出的问题如下：

“我打算出售我的生意，但我也拥有这个生意所处的商业地产。我在犹豫是否应将地产与生意一起出售。买家是否更偏向购买带有不动产的生意？如果我不包含地产，这是否会影响潜在买家的融资能力？我即将挂牌出售，想听听专业意见。”

“从贷款机构的角度来看，如果生意交易中包含房地产，会显著提高贷款审批的成功率。这是因为房地产作为抵押品能降低银行的风险，在澳大利亚银行体系中同样适用。”

“商业地产和生意在估值上需分开处理。卖家应确保企业财务报表中列出‘市场租金’，以反映真实运营情况。如果企业财务状况健康，建议同时开放‘出售房地产’和‘保留地产后出租’两个选项。一方面可满足希望全盘接手的买家，另一方面也可吸引那些只想租用物业、但仍有购买意愿的运营者。”

“毫无疑问，包含房地产的生意更容易出售，尤其对希望长期持有并建立资产组合的买家而言更具吸引力。在当前澳大利亚商业地产市场略显疲软的背景下，不妨为买家提供一份短期租约，作为缓冲，并为卖家带来税务上的递延优势。”

“在当前信贷环境下，即便企业财务健康，若交易不含地产，买方通常也要准备至少50%的首付。银行通常不愿意提供无担保的生意购买贷款。若含商业地产，贷款审批的几率和额度都会更高。综合来看，一并出售更容易完成交易，且买方只需准备20-30%的首付即可启动。”

从以上观点我们可以总结出几点建议，特别适用于澳洲市场：

若您想快速出售企业，含地出售更具吸引力特别是在当前融资环境日益严格的情况下，含地产生意往往更容易获得银行或非银机构贷款支持。
灵活应对市场偏好，增加成交机会同时提供“含地出售”与“租赁物业”两种方案，可扩大目标买家群体。即便最终买方选择租赁，您仍可考虑后续将该物业出售给投资者，实现资产变现。
评估税务影响，制定合理退出策略在出售物业时，可能触发CGT（资本利得税）或GST等义务。建议在出售前先咨询您的注册会计师或税务顾问。
准备清晰的租赁文件或产权转让协议若您计划将地产与生意一并出售，请确保产权清晰、无产权纠纷，并准备好相关土地租约、房产估值与产权证书。

对于正在考虑出售企业的澳洲企业主而言，是否包含商业地产并无固定答案，而是应根据个人税务状况、资产规划、市场接受度以及预期售价来定夺。务实的建议是，在正式挂牌前，与经验丰富的商业中介或顾问讨论，并尽早完成商业物业的估值报告，以便更好地制定销售策略。